1 Eylül 2023 tarihinden sonra ev sahibi-kiracı arasındaki hangi uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk uygulaması başlayacaktır?

1 Eylül 2023 tarihinden sonra ev sahibi-kiracı arasındaki hangi uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk uygulaması başlayacaktır? Peki, zorunlu arabuluculuk nedir? Arabulucuya nasıl başvurulur? Arabuluculuk süreci ne zaman sonuçlanır? Arabulucuya başvurmanın ücreti nedir?

Günümüzde konut bedellerinin yükselmesi, enflasyonun artması gibi sebeplerle birlikte en çok karşılaşılan hukuki sorunlardan birisi de ev sahibi- kiracı arasında meydana gelen uyuşmazlıklardır. Geçen yıl devlet tarafından bu sorunların çözümü için, kira bedellerinin artışına sınırlama getirilmiş ve kira bedellerindeki artış %25 ile sınırlandırılmıştır.

Yine aynı şekilde bu sene de ilgili madde de uzatma yapılmış ve Türkiye Büyük Millet Meclisi'nde gerçekleşen yasal düzenlemeyle bu süre 1 Temmuz'dan itibaren 1 yıl daha uzatılmıştır. Böylece 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yıllık kira artış oranı %25’i geçemeyecektir. Ancak bu sınırlama birçok sorunu da beraberinde getirmiş olup ev sahipleri kira bedelinin düşük olmasından dert yanarken, kiracılar da devlet tarafından uygulanması zorunlu kılınan bu %25’lik sınıra ev sahiplerinin riayet etmemesinden dert yanmaktadır.

Bu dönemde ev sahiplerinin kiracıları çıkarma isteklerinin en başında, daha yüksek bir bedelle kiraya verme talebi gelirken diğer yandan da gerçekten ihtiyaç veya kira bedelinin geç ödenmesi gibi haller de kiraya verenleri bezdirmiş durumdadır. Son zamanlarda Sulh Hukuk Mahkemeleri kiracı- kiraya veren davaları ile dolup taşmakta olup kiraya veren gerçekten de kiracı tarafından mağdur edilse de günümüzde ki mevcut algı nedeniyle iddiasını ispat etmekte zorlanmaktadır.

Kiracısını evden çıkarmak için haklı nedenle dava açan bir ev sahibine ilk duruşma günü yaklaşık 1 yıl sonraya verilmekte, dava 1 ila 3 yıl arası sürmektedir. Bu nedenle hem ev sahibi hem de kiracı mağdur olmakta, hem de taraflar birbirine karşı düşmanlaşmaktadır. Yargı alanındaki bu gecikme nedeniyle yine önlem alınması zorunlu olmuş ve ev sahibi- kiracı uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir.

Hukukumuzda kural olarak iş hukukundan doğan davalar, ticari davalar, tüketici davalarında arabuluculuk zorunluluğu bulunmaktadır. Uygulanan zorunlu arabuluculuk kapsamına 1 Eylül 2023 itibariyle kira davalarının yanı sıra kat mülkiyetinden doğan davalar, komşuluk hukukundan doğan davalar, ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar da alınmıştır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda bir istina bulunmakta olup ilamsız icra yoluyla tahliye davalarında arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kira uyuşmazlıklarının mahkemeye intikal etmeden arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşması, tarafların daha az masrafla ve daha hızlı ve barışçıl bir yöntemle uzlaşmalarını sağlayacak bu durumda mahkemelerin iş yükü de azalmış olacaktır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarına yapılır. Arabuluculuk bürosu olmayan yerlerde arabuluculuk bürosu sıfatıyla görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü tarafından işlemler gerçekleştirilir. Bunun yanı sıra bir avukata danışmanız halinde, avukatlar kendi sistemleri üzerinden de başvuruyu hiçbir merkeze gitmeye gerek kalmadan gerçekleştirebilirler.

Arabulucu, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarındaki görevli personel tarafından sicile kayıtlı arabulucular listesinden atanacaktır. Ancak tarafların listede yer alan herhangi bir arabulucu üzerinde anlaşmaları halinde bu arabulucu görevlendirilir. Listede yer alan arabulucuyu tek taraf seçemez, her iki tarafında onayı olması gerekir, aksi takdirde otomatik olarak bir arabulucu atanacaktır.

Arabulucuya başvuru yapıldığında, arabulucu, yapılan başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır. Bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Yani en geç 1 ay içerisinde arabuluculuk işlemi anlaşma ya da anlaşamama olarak sonuçlanmaktadır. Kira davalarında arabuluculuk düzenlemesinde arabulucu taraflara ulaşılamaması veya taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması ya da tarafların anlaşması yahut tarafların anlaşamaması hallerinde arabuluculuk faaliyetini sona erdirir ve son tutanağı düzenleyerek durumu derhal arabuluculuk bürosuna bildirir. (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A f. 10 )

Arabuluculuk bürosuna başvuruda herhangi bir ücret alınmaz. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazlarsa 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Anlaşma durumunda ise ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde ödenir.

Arabuluculuk Ücret Tarifesi, Arabuluculuk Daire Başkanlığı'nın resmi web sitesinde yer almaktadır.  ( http://www.adb.adalet.gov.tr/Sayfalar/Teskilat/mevzuat/tarife.html)